2019年全球房地产走势及投资机会:东京1.5分彩挂机软件

编辑:凯恩/2018-12-22 11:35

  本文分别从美国、加拿大、澳大利亚、日本这四个最大的国人投资海外市场,以及香港这一地区讨论全球房地产走势及投资机会。文章认为,美联储加息对于全球房地产市场的影响不言而喻,但是只要细心分析,还是能够在危机中发现机遇。最后,文章作了“

  随着美联储于2015年底退出QE,开启货币紧缩以来,一些央行开始跟随美联储进行加息,这就导致全球过去高度依赖外国人投资(尤其是中国投资人)的楼市出现动荡。下面我们分别从美国、加拿大、澳大利亚、日本这四个最大的国人投资海外市场,以及香港这一地区讨论全球房地产走势及投资机会。

  美国的住宅房地产价格在金融危机之后,从2006-2012经历了漫长的下跌,但随着美国经济走出危机,就业形势良好,以及持续的量化宽松政策,和创纪录的低贷款利率,从2012年后就持续上升。虽然在2015年美联储退出QE,但是随着美元走强,全球美元游资回流美国,美国的房地产价格也仍然在2017年突破了2006年的高点。但是,最近在美国两岸出现了房价迅速下跌的情况,结合美股价格今年大跌超过10%,人们开始忧虑这是否是美元资产出现重大调整的信号。

  这次美国一些城市出现房价暴跌,集中出现在中国投资者偏好的地区,比如西雅图,纽约,硅谷附近,也是值得投资人特别注意的。据报道,美国纽约地铁区带头“沦陷” ,西雅图半年跌11%。也许全美房价尚不至于崩盘,但是美国楼市增速明显放缓,房市转折点隐现。伴随着西雅图房价增速大幅放缓(甚至陷入负增长)的现象是,该地区房屋库存大幅上升、销售量大幅下降。

  美国西岸大城市西雅图曾因人口快速增长与在售房屋供应有限,其房价到今年5月为止连续19个月领先全美。然而,这一趋势在此后便出现了反转。西北综合房产服务最新公布的一份报告显示,金县(西雅图所在的华盛顿州的一个县)11月份独栋房屋价格中位数从春季的72.6万美元跌至64.4万美元,而公寓房屋价格较春季下跌了6.1万美元。

  除了西雅图,另一美国大城市纽约的房价虽然还未现负增长,但其增速已经开始大幅放缓,放缓程度甚至高于全美。据彭博社调查发现,纽约地铁区的房价增速放缓程度尤其之大。纽约股票市场在2018年遭遇了重大打击,而华尔街附近的房价也是如此。根据12月3日的报告,金融区是纽约市今年价格暴跌超过30%的三个最贵社区之一:金融区的房价中位数比去年下降了34%,达到了995,000美元。

  房产分析师认为,纽约房价增速大幅放缓与联邦税改有很大的关联。去年底联邦税改政策出台以后,新税改把纽约州房产抵扣额限制在1万美元;另外只有首次贷款75万美元以下的房贷利息可以抵扣——这令纽约州房市的表现逊于全美。

  全美来看,住宅价格增速也普遍放缓。美国标普凯斯-席勒房价指数的最新数据显示,9月美国20个主要房价较去年同期同比上涨5.14%,为连续第六个月增速放缓,涨幅创2017年1月以来新低,显示整体房地产市场表现疲软。而环比也自2012年以来首次出现下降,预示着未来有较大可能在全国范围内出现2012年房市复苏以来的首次大范围房价下跌。

  分析师认为,美国房价增速放缓的背后是受三大基本面因素驱动影响:第一,抵押贷款利率上升(自2017年来上升了100个基点)令购房能力承压;第二,房屋价格增速超过了房租和薪资增速;第三,2017年美国税法的变化导致持有房屋所有权相对于租房在税务上获得的利益更少。

  除了人民币贬值,中国政府限制资金外流的措施越来越严密,加上美中贸易战对部分买家造成打击,也是导致中国买家枯竭的原因,特别是为子女留学而买房的中国家庭,近来已大大减少。

  加拿大楼市价格比美国更不乐观,以多伦多为例,今年上半年,加拿大高端独立物业的销售状况急速下行,多伦多地区的公寓楼也表现惨淡,这一地区总价超过100万加元的公寓楼销量同比下跌13%。同时,加拿大多地高端物业销售急速下行,总价超100万加元的独栋屋销量在多伦多同比锐减46%,超400万的豪宅销量暴降51%。

  加拿大的楼市曾经在美国的次贷危机后受到较明显的波及,但是由于房产集中在两个城市:多伦多和温哥华,东京1.5分彩挂机软件。都是吸引全球投资人的主要市场,在金融危机之后迅速回升。从2008年开始,全加的房价差不多比危机前的最高点还上升了60%。但是这导致了房价和收入的严重脱节,因此各地政府也纷纷出台主要针对外国投资者的调控措施。

  比如,温哥华所在的加拿大不列颠哥伦比亚省出台重税政策,即外国人或外国企业在当地购房时,还要一次性加收15%的转让税(PTT)。而多伦多向海外买家开征15%的“非居民投机税”、扩大对房屋租金上涨的法规控制、开征房屋空置税等,以抑制房价的飞速上涨。温哥华将外国人购房税自15%上调至20%,并计划对购买第二套房、家中主要经济支柱收入来自海外及房价超过300万加币者,征收更高的税额。

  由于过去该国许多住房是非刚需的外国人在投资,近年房屋空置率大幅提高,而长此以往,不排除加拿大或向这些外国投资者收取更为严厉空置税的可能。因此,对于还没有在加拿大撤资的全球投资者来讲,这可能是一个危险信号。按路透社的说法则是,全球投资者在不同地区投资楼市,如果当情况变得极度糟糕时,地方政府将海外买家的空置房屋强制征用为廉租房的情况都有可能发生,这就意味着空置住房事实上已经被没收充公了。

  澳大利亚的房市,一直是全球房地产市场的常青树。据说,整个澳大利亚的房价,在一百年间,没有出现过明显的下跌。当然,根据更加精确的指数测算,在2008年曾经出现过短暂的下跌,但是整体房价从2004年到2018年间翻了一倍。对于一个发达国家而言,这是非常罕见的。澳大利亚政府同样也把快速上涨的房价归咎于外国投资客,并在扩大供给、收紧信贷以及限制外国人购房进行调控,导致房价最近出现了28年以来的最大跌幅。

  据澳大利亚房地产行业监测机构CoreLogic发布的最新房价指数显示,过去一年悉尼房价下跌7.4%,创下1990年2月以来的最大年度跌幅。CoreLogic数据还显示,过去数周澳大利亚房屋拍卖清盘率持续低于50%,较年初大幅下滑逾20个百分点。这意味着澳大利亚大量房产正变得无人问津。

  墨尔本政府近几年大力支持新建公寓住宅。这些公寓主要集中在大学周围和交通便利的地方,比如公交车站和火车站旁边。基本上郊区的火车站旁边都有在建和新建公寓。据ABC News报道,悉尼所在的新南威尔士州政府计划在2021年前,每年新建6.1万户住宅。澳洲统计局7月初的数据显示,目前在新南威尔士州,有超过6.6万套在建公寓住宅。同时,有大约2万套公寓住宅处于闲置状态。在悉尼的西北片区,在2026年之前将会建设超过3.3万户新住宅。

  据《卫报》报道称,澳大利亚紧缩的信贷政策也是悉尼和墨尔本房价下跌的原因。当地许多银行机构在政府的监管压力下加强了购房者的贷款审批,降低了贷款额度。CoreLogic的分析师表示,悉尼房价已经连续12个月下跌。收紧的信贷政策,令大多数购房者无法借贷到之前额度的购房款,这限制了他们的购房能力。

  近年来,澳大利亚加强了房地产投资的管控,尤其加强了对外国人投资房地产的管控。而悉尼和墨尔本一直以来都是华人置业的热门城市。随着澳大利亚对外国投资者加征新的房地产投资税收及国内相关政策调整,今年上半年中国对澳大利亚房地产投资申请同比减半,投资额也降至152亿澳元。

  目前,一些地段优质与生活配套设施齐全的澳大利亚房产租金回报率能达到5%-6%,但是由于缺乏房产升值收益,也已经乏人问津。

  提起日本房市,我们总是想到房价泡沫破灭,失去的二十年。最近,伴随着老年化,少子化,人口向都市圈迁移,我们又听说了“免费送房”等吸引移民的政策。

  但数据显示,日本房价在经历了漫长的衰退之后,从2013年起出现了缓慢的回升。从2013年到2018年间,总共涨幅约10%左右。而日本的投资公寓,由于其价格低廉,管理方便,也成为中国投资客的新标的。

  根据房地产门户网站“房天下”统计发布的《中国人海外购房趋势报告》,日本已成为继美国、澳大利亚、加拿大之后,中国人的第四大海外购房目标国家,这些购房者半数以上来自上海、北京,预算多在60到120万元之间。日本方面的资料也同步显示,现今,中国大陆已经超越香港、台湾、新加坡,成了海外赴日买房的最大来源。

  日本的房市分化严重,在东京、大阪等都市圈,人口集聚严重,房屋的出租率很高,导致出租屋的价格也比较坚挺。但在广大的次一线城市及乡村,空置严重,出租困难,也导致房价持续下跌。

  与国内买房看重涨价不同,衡量在日本买房是否划算,最重要的一个概念是租售比——就是房屋租金与房屋价格的比值。日本低房价高租金,扣掉管理、修缮、缴税等各项费用,租售比能达到5%左右,买房出租,20年回本。与之相比,北京房子的租售比只有2%左右,回本年限更是可能翻倍。

  比如在日本东京的涉谷区,品川区,年化收益可以达到5-6%。相比于最大城市东京,第二大城市大阪由于房价只有三分之二,其年化收益可能更高,达到7-8%。

  虽然相对有着较高的资产回报率,日本社会的老龄化、少子化,恐怕是很多中国投资者需要面临的“未来风险”。今后日本住宅很有可能显现出的一个趋势是:白送恐怕都没有人要。

  去年年初,有个日本人来到东京《中华新闻》报社,要刊登广告,以5万日元(约合人民币3200元)的价格出售一套48.9平方米的公寓。上世纪80年代,日本经济泡沫破灭前,这套房子的价格是7500万日元(约合人民币450万元)。公寓位于新泻县的滑雪观光胜地,曾经租借给游人居住。如今日本经济不景气,滑雪胜地变得冷冷清清,公寓也鲜有人租住了。但固定资产税、管理费、修缮费、水电煤基本料金等仍要照付,原本用来盈利的房子反倒成了无底洞。

  广告刊登一个月后,房子降价出手了,最终以3万日元(约合人民币1900元)的价格卖给了中国人。这个价钱,从国人的眼光看来,就是白给,但是想从这笔投资里面赚钱,也是相当困难的:因为几乎不可能长租出去,短租就要看运气了,而房产税、房屋的维护费用是一分钱不能少的。

  总之,在日本投资,小户型,都市圈的房子是可以保值的,因为存在持续的现金流;如果贪图便宜,买那种很难出租的大户型房子,很有可能成为负资产。

  除了美、加、澳、日这四个海外市场,中国投资人还偏爱在香港置业。但是这个大陆投资客的后花园,最近也迎来了一连串的坏消息。

  根据香港土地注册处12月4日公布的数据显示:2018年11月,香港楼市成交腰斩,暴跌超50%。

  香港11月住宅销售总额为260亿港元,环比上月下降32.5%,较去年同期538亿港元下降51.6%。

  11月份住宅销售量为2635套,去年同期为5694套,同比下降54%。另外,价格下行也开始蔓延。中原城市领先指数(Centa-City LeadingIndex)显示,香港11月房价环比跌幅达3.43%,已连续两个月下跌,为2016年以来持续时间最长的下跌。对比8月份的峰值,房价已经下跌了约5%。成交量价齐跌,香港房价崩盘的危机感再次降临。

  香港房价曾经在90年代高速增长,把普通人的住房梦甩在脑后。但是随着97年众多有钱人移居海外,2000年互联网泡沫破灭,2002年SARS危机,香港楼市从最高点大跌70%。但是没有想到,随着港人回流,已经大陆的蓬勃发展,香港的楼市只用了不到十年,就收复了所有失地,而且在2012年以后一骑绝尘,比当年的最高点又翻了一番。

  香港房价高企举世闻名。2018年1月,香港已连续第八年被美国规划咨询公司Demographia评为全球房价最难负担的城市。瑞银集团发布的全球房价泡沫指数排名,香港前两年还是在六七名徘徊,今年已经飙升至第一了。

  不过套用一句香港警匪片里常见的台词:出来混,早晚是要还的。据仲量联行发布最新住宅市场展望称,香港住宅市场长达10年的牛市已经结束了。2019年底前,香港住宅楼价将下跌15%,如果经济及股市持续恶化,住宅楼价跌幅更会高达25%。在这种情况下,不少内地房企也悄然离场,连香港本地房地产开发商也开始趋于谨慎。

  香港地产中介门口随处可见的减价甩卖房屋的广告,太古城翠湖太900万港元的房子降价80万港元,康怡花园910万港元的房子打上“狠劈”二字,卖858万港元。

  香港楼市成交量下滑,心焦的当然是地产商。为促进房屋销售,甚至打出了“先住后付”的政策。证券时报记者近期走访香港尖沙咀港威大厦One Homantin楼盘的售卖处,该楼盘推出了长达1088天的付款方式,即:先住后付款,先付清楼价10%后就可获得房屋钥匙,同时需要缴纳3万港元按押金,按押金成交后可退回,客户入住期内,自行缴付差饷、管理费及杂费。

  如今随着美联储加息的持续推进,香港利率也在不断上行,逾十年超低息环境的结束,对当地楼市带来巨大压力。因港币与美元挂钩,为防止资本做空,港币需跟随美元加息。9月底时,美联储进行年内第三次加息,香港将贴现基本利率上调至2.5%。而在香港金管局加息仅数小时之后,香港四家主要银行——汇丰、恒生、中银香港及渣打银行齐齐上调香港贷款基准利率——港元最优惠贷款利率,为2006年来首次。

  而随着12月19日美联储几乎肯定的加息措施(本文写于12月18日),香港楼市的冬天才刚刚开始。

  从瑞银集团发布的全球房价泡沫指数可以看出:香港、多伦多、温哥华都已经是房价泡沫最严重的城市,而且这些地方目前都推出了对于投资人不那么友好的调控措施。最近几年的全球房地产配置需要避免加拿大和香港。

  美国的房价虽然开始疲软,但是我们需要看到,西雅图附近的房价下跌是和亚马逊宣布开辟新的总部(纽约和华盛顿近郊的艾灵顿)同步的,意味着市场在吸收就业从西北部较昂贵的区域向其他地方转移的信息。而且美国目前的基本面还是比较健康的,通胀较低,就业充分,美联储目前还有很多手段可以运用,房价出现大幅下跌的可能性不大。

  另外,美国除了这几个较为昂贵的区域,其他地方的房价承受能力还是比较好的,在华盛顿,芝加哥等地的租售比也较为合理(5-8%),租金收益再加上美元升值的预期,是值得投资的。

  澳大利亚政府虽然也类似加拿大政府推出了限制外国投资客的措施,但是目前面临着住房短缺的问题,并试图通过PPP方式增加住房供给,这时与政府合作,开发租赁住房,是可以获得长期稳定收益的投资。

  对于日本市场而言,如同我们前面所说,要注意到市场的分化,选择出租率高的城市,户型,也可以获得稳定的回报,但是不会有太高的升值空间。

  美联储加息在即,对于全球房地产市场的影响不言而喻,但是只要细心分析,还是能够在危机中发现机遇。未来的几年,不再会有过去那样过山车一样的资产升值,必须回归投资的基本要素:未来现金流。(完)